帶押過(guò)戶”，北京即日起可行！
二手房交易“帶押過(guò)戶”，北京先行一步，采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。3月31日，北京銀監(jiān)局、央行營(yíng)管部、北京市規(guī)自委、北京市住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過(guò)戶”服務(wù)，經(jīng)原貸款銀行同意，交易時(shí)不必先結(jié)清前一筆貸款，可通過(guò)“帶押過(guò)戶”模式，辦理房屋過(guò)戶和抵押登記，由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前北京的購(gòu)房家庭中，七成以上是通過(guò)貸款購(gòu)房，此次推出的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，眾多購(gòu)房家庭將會(huì)受益。
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滿足四類條件可辦理“帶押過(guò)戶”此前，對(duì)于存在貸款抵押的住房交易，首先需要賣方借款或者買方墊資，還清銀行貸款，解除抵押，才能辦理交易過(guò)戶。然后由買方再重新申請(qǐng)貸款，辦理設(shè)立抵押、批貸、放款等流程。這使得二手房交易周期較長(zhǎng)，而且也給買賣雙方帶來(lái)不小的資金壓力。而“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)中，對(duì)于存在房貸抵押的房產(chǎn)需要交易的，賣方無(wú)需先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶登記，買方帶押申請(qǐng)的貸款則優(yōu)先用于償還賣家的剩余房貸。這簡(jiǎn)化了二手房的交易流程，減輕了買賣雙方籌措資金的壓力。根據(jù)通知，北京在全市推行的二手住房交易“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)的使用，需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件，一是本市個(gè)人二手房交易；二是買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房；三是賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。
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創(chuàng)新模式 降低交易成本具體的辦理流程方面，不同于其他一些城市采取的公證后解抵押、設(shè)置專門低息“過(guò)橋貸”機(jī)構(gòu)等方式，此次北京為了從根本上降低買賣雙方的交易成本，創(chuàng)新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。首先是買賣雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)下達(dá)成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過(guò)戶”；第二步是買賣雙方在北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)辦理房屋網(wǎng)簽；第三步是向銀行申請(qǐng)“帶押過(guò)戶”；第四步是買賣雙方及相關(guān)方在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“帶押過(guò)戶”登記手續(xù)；最后是買方房貸發(fā)放，分別結(jié)清賣方原貸款及賣方實(shí)收款。根據(jù)通知，申請(qǐng)“帶押過(guò)戶”，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同的銀行，或者買方為全款購(gòu)房時(shí)也可以使用“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。對(duì)于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款、賣方需向貸款銀行補(bǔ)齊差額部分。首付款將打入監(jiān)管賬戶，在確認(rèn)“帶押過(guò)戶”完成后，銀行會(huì)將首付款和貸款劃至買房的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押權(quán)，并將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。如果買方為全款購(gòu)房的，賣方貸款銀行則將用購(gòu)房款結(jié)清貸款，解除抵押，將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。
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中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制使用“過(guò)橋貸”四部門要求，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，要主動(dòng)向買賣雙方介紹“帶押過(guò)戶”交易模式，不得強(qiáng)制使用“過(guò)橋貸”等增加客戶交易成本。同時(shí)，各商業(yè)銀行要積極回應(yīng)符合條件客戶的“帶押過(guò)戶”需求，不得因辦理“帶押過(guò)戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立等登記業(yè)務(wù)時(shí)，要做到共性材料不再重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”一站式辦理。各區(qū)房屋交易窗口及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供二手房網(wǎng)簽服務(wù)時(shí)，針對(duì)交易房屋已設(shè)定抵押權(quán)且買方知情的，可繼續(xù)辦理網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，從去年9月推行二手房交易“連環(huán)單”并行辦理、到此次推出“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)可以看出，北京在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，著重對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)的堵點(diǎn)、痛點(diǎn)進(jìn)行流程優(yōu)化、再造。優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、簡(jiǎn)化交易流程、方便群眾住房交易。從這個(gè)層面上支持剛需和改善性住房需求。
